1. Краткий обзор Закарпатского региона

 Закарпатье – живописный уголок Украины, имеет уникальное географическое расположение. Расположено на крайнем юго-западе Украины, занимает юго-западную часть Украинских Карпат и Придунайскую низменность, граничит на северо-востоке и юго-востоке со Львовской и Ивано-Франковской областями, а на севере, западе и юге с Польшей (протяженность границы 33,4 км), Словакией (98,5 км), Венгрией (130 км), Румынией (205,4 км).

Область имеет высокий природно-рекреационный курортный потенциалы. Выявлено и исследовано 360 источников и месторождений минеральных и термальных вод, по химическому составу не уступающие известным водам Кавказа, Чехии, Франции, а их лечебные свойства упоминаются в архивных документах середины ХV столетия.Минеральные воды области имеют замечательные вкусовые качества и потребляются как лечебно-столовые в санаторно-курортных учреждениях. Закарпатье известно как один из самых популярных уголков лечения и оздоровления.Уникальная природная экосистема Карпатского биосферного заповедника, отнесенная к самым ценным экосистемам Земли, входит в международную сеть биосферных резерватов ЮНЕСКО.

Живописная природа края, благоприятные климатические условия для отдыха и занятий горнолыжным спортом зимой, наличие источников минеральных и термальных вод с лечебными свойствами создают реальные возможности для преобразования рекреационной отрасли в одну из ведущих в регионе.

В настоящее время значительного развития приобретает экологический («зеленый») и сельский туризм. В горных районах области, в частности в Раховском районе за счет гранта Карпатского фонда, разработан экологический маршрут «Черногорскимипралесами на Говерлу» (высота над уровнем моря 2200 м).

 

2. Краткая характеристика земельного участка

 

Основные площади ЗУ, которые предполагается освоить:

(проектирование и строительство туристично-гостиничного комплекса, монтаж подъемных механизмов и оборудования, обустройство горнолыжных маршрутов и трасс)

 

Общая площадь участка	10,00га
- государственный акт на право собственности на земельный участок (3 участка по 1 га)	3,0 га
- в пользовании (в дальнейшем аренда с правом выкупа)	7,0 га

 

Рассматриваемый земельный участок общей площадью 10 га географически расположен  в Раховском и Тячевском районах Закарпатской области: до п.г.т. Дубове (9км), до областного центра (г.Ужгород) и аэропорта (160 км), до ж/д станции п.г.т.Тересва(40 км).В том числе: 7га -право пользования земельным участком, 3 га – право собственности СПД «Березанский И.П.». Целевое назначение коммерческое, рекреационное – строительство туристично-гостиничного комплекса. Высота над уровнем моря составляет 1500 м, что фактически в 2 раза превышает место расположения общеизвестного курорта «Буковель».

 

Преимущества участка:

• Отведенные в частную собственность участки под строительство гостиничного комплекса имеют правильную форму размером 100х100
• Участок доступен для грузового и легкового автотранспорта
• Проектируемый комплекс «Апецькаполонина» располагается на территории урочища Кобылецкая поляна, которая имеет один из наибольших показателей высоты снежного покрова (до 2 метров) и длительность снежного периода до 95 дней
• По генплану в этом районе планируется установка более 60 подъемников. Территория нового курорта Закарпатской области  составляет около 800 га. Дорога, соединяющая новый курорт с Драгобратом и Буковелем, проходит по рассматриваемому участку.
• Удачное расположение пешеходных и велосипедных маршрутов;
• У подножья расположены охотничьи угодья с разнообразной фауной;
• В25 км находятся соляные шахты Солотвина (лечения аллергических неспецифичных заболеваний легких, в частности бронхиальной астмы);
• Рельеф участка застройки – спокойный, перепад высот по участку составляет 0,5-1,00 м;
• Длина внешних сетей ориентировочно составит:

—       Электроснабжение – максимум 7000м;             ?

—       Теплосеть – автономно;

—       Водопровод (скважина) – 100 м;

—       Канализация – 100 м.

 

3. Описание объекта

 На основе проведенного анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с точки зрения местоположения, анализа экономического потенциала земельного участка, определены возможные варианты использования участка, разработана концепция застройки и произведена оценка инвестиционной привлекательности проекта на основе составления денежного потока доходов и расходов.

Для строительства горнолыжного курорта необходима территория с общей площадью 10 га, из которых -3 га-частная собственность (приложение 1,2,3), где и будут построены объекты инфраструктуры, а остальные 7 га (арендуемая территория с последующим выкупом), на которой будет распложено 4 лыжных трассы общей протяженностью 9,5 км.

Основным направлением деятельности горнолыжного курорта(ГЛК)  “АПЕЦЬКА ПОЛОНИНА” будет предоставление услуг горнолыжной индустрии и курортно-оздоровительных процедур.В качестве «якоря»  по данному объекту предполагается использовать СПА-салоны с использованием минеральных вод и пивных продуктов, пивоварня с зоной развлечений (боулинг, бильярд)  площадью не менее 500  кв. м. Общая высота зданий отеля 5-7 м (два наземных этажа + мансардный). Стадия эскизного проектирования позволит определить формат объекта, наличие наземного паркинга, отельный  комплекс и т.д.

Согласноподготовленного обоснования размеров участка и условий его использования основные технико-экономические показатели первой очереди (1 га из трех приватизированных участков)будущего ГЛК могут быть следующими:

 

Площадь строительства	6000 кв.м
Площадь отеля  (два отеля по 84 номера)	10 000 кв.м
Площадь общего пользования (до 25% площади ГЛК),  в т.ч.:	2000 кв.м
Магазин, аптечный киоск, складские, кухня, туалеты, коридоры	300 кв.м
Пункт проката лыжного снаряжения, лыжная школа	100 кв.м
Кнференц-зал	400 к в.м
ресторан, пиццерия, гриль-бар, фаст-фуд и панорамные бары	1 200 кв.м
Емкость наземной автостоянки	70 м/м

 

4. Финансовый план

 

Горнолыжный комплекс  «Апецькаполонина» общей площадью около 12 000 кв.м (первая очередь) может быть введен в эксплуатацию в конце четвертого квартала 2011 года.Продолжительность этапов закрепления ЗУ, проектирования и строительства составит около 18 месяцев. Для реализации инвестиционного проекта потребуются следующие финансовые ресурсы:

 

• собственный капитал (20-30%)
• долгосрочный заемный капитал (70-80%) под 10% год
• привлеченные средства возможных арендаторов

 

Для реализации данного проекта необходимы средства в размере 13,6 млн. евро на покупку основных средств и строительства объектов инфраструктуры горнолыжного курорта, которые будут использоваться в три этапа. В том числе учтена стоимость приобретенной земли – 3 млн.€. Они же и составят 30% капиталовложений в виде 3 га земельного участка с целевым назначением под строительство горнолыжного комплекса, и 70% инвестируемые средства в виде уставного капитала в 10,6 млн. евро.

Планируемый уровень спроса на услуги горнолыжного курорта составят порядка 18 тыс. человек в сезон, это два отеля по 84 номеров.  Дальнейшее увеличение спроса до 54 тыс. человек будет достигнуто в течение первых 3-4-х лет со строительством дополнительно четырех отелей. Итого общее количество номерного фонда составит 500 номеров.

Капиталовложения инвестора в проект (первая очередь) полностью окупятся в период 4-5 лет, где прибыль составит более 10 млн. €(период возврата будет зависеть от темпов строительства и возможной продажи части апартаментов в отелях).

Пример: себестоимость 1 кв. м=1000€, а продаваться будет по 2000€, чистая прибыль составит 1000€, соответственно продав 1000 кв. м мы получаем чистую прибыль 1,0 млн.€

Общее время возврата капитальных вложений, в том числе и стоимость 3 га земли составит около 6 лет.Планируемый уровень рентабельности предприятия составит 40% (по 70% -с 1декабря по 31 марта и по 25% с апреля по 30 ноября)

 

4.1.Ориентировочные затраты на строительство ГЛК  «Апецькаполонина»

 

Статьи расхода	€
Затраты по закреплению земельного участка7 га (договор аренды)	30 000,00
Подготовка строительной площадки, строительство дороги, ЛЭП	2200 000,00
Концепция проекта (маркиссл + коммерчконц + архитконц + интереры)	30 000,00
Предпроектные работы (Эскизный Проект)	50 515,00
Проектирование стадия Проект, Рабочая Документация (€15кв.м)	150 000,00
Строительные и отделочные материалы, оборудование, инвентарь	2 700 000,00
Строительные затраты (12 000 кв.м  х  €350)	4200 000,00
Монтажные работы по установке подъемного оборудования	800 000,00
Паевой взнос на развитие инфраструктуры города (€ 5/кв.м)	60 000,00
Затраты на управление проектом до ввода в эксплуатацию	100 000,00
Маркетинговые затраты, реклама	30 000,00
Выплата процентов по кредитам (сумма кредита € 10 600 000)	?
Непредвиденные затраты	80 000,00
ИТОГО:	10 430 515,00